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      房企探尋養老地產未來模式 2030年后或迎來黃金時代

      發布時間:2016-01-15

      在集團30周年之際,萬科總裁郁亮在重新梳理對行業的思考時,用得最多的字眼是“白銀時代”。

        熟悉郁亮的人都知道,郁亮是一個先做了再說的人。早在2013年,郁亮就把萬科重新定義為城市配套服務商,歷經一年之后,郁亮才梳理出上述三大業務板塊。

        杭州萬科是萬科集團養老業務的試點公司,也是萬科最先探索養老地產的分公司之一;早在2013年底,杭州萬科在良渚文化村打造的隨園嘉樹項目就已經入市。

        萬科在各地方打造的養老產品有兩個共性:主打社區化養老模式,以鄰里式文化為核心,在傳統住宅項目中拿出一幢樓做養老或是在成熟大盤中做一個養老社區,將專業護理型養老機構植根于成熟的城市生活社區,整合社區資源,提供居家、社區、機構三位一體化養老服務;且以提供養老服務為核心,而不只是養老地產。

        不過,目前尚沒有成熟的養老商業模式,無論是地產企業還是金融機構,都是在沒有先例的情況下進行探索。即便對萬科最為成熟的隨園嘉樹,也僅僅被業界認為“接近成功”。

        困難來自兩個方面,一個是真正有消費能力的人群至少要到10年后才會產生養老需求,另一個則是政府對養老產業的支持政策很多還處在進一步落地的過程中。

        杭州萬科總經理劉肖預測,養老產業的黃金時代至少要在2030年以后。這就意味著,誰要想在養老產業的探索中最終勝出,還需要漫長的過程。

        隨園嘉樹,接近成功?

        隨園嘉樹位于良渚文化村核心,享受良渚文化村將近十年的成熟社區配套,包括浙醫一院良渚門診部(三級甲等),浙江數字醫療衛生技術研究院,四A級旅游景區資源地理位置,以及玉鳥幼兒園、玉鳥流蘇商業街、白鷺灣君瀾度假酒店等。

        隨園嘉樹還配套了一棟頤養中心和一棟康復中心,其中康復中心包括4500㎡集中式配套中心“隨園會”和122床護理院。

        除此之外,21世紀經濟報道記者實地考察和多方采訪獲悉,隨園嘉樹有兩個特別之處,一是萬科采納了持續照料式養老社區(CCRC)的理念,打造獨立的養老運行服務;另外一個是探索出了一套商業模式,即通過使用權轉讓+服務費和長租賃+服務費的銷售模式,實現了養老地產投資端的盈利模式,也保證了后期運營的可持續性。

        “前期使用權的出售,就已經可以覆蓋前期的投資成本?!焙贾萑f科養老事業部總監蘇彬燦介紹。

        之所以是使用權出售,21世紀經濟報道記者查看隨園嘉樹的土地性質也注意到,該地塊的土地性質為旅游用地,40年產權,無法分割小產權,只能簽使用權合同。不過。第一期是通過出售使用權,后續杭州萬科的養老產品將主要為租賃的模式對外發售。

        值得一提的是,隨園嘉樹依托隨園特設的健康管理中心為長者提供健康管理服務。為確保以服務為主體的養老社區更為專業,杭州萬科成立了相對獨立的養老事業部,并打造了一支120多人的專業養老運營團隊。

        “也正是看到以服務為核心的養老社區運營的成功,杭州養老事業部得到政府的認可,受邀管理政府社區養老中心?!焙贾萑f科總經理劉肖介紹。

        未來的模式在社區

        作為萬科集團養老地產的試點,也是萬科最先探索養老地產的分公司之一,隨園嘉樹無不勾勒了萬科養老圖譜下的養老方向。

        截止到目前,杭州萬科在養老方面已經試行了五條養老產品線和一個養老培訓學院,分別為大型養老社區,小型養老服務公寓,社區養老服務中心——里仁日照,社區共生式養老住宅,專業護理機構和養老培訓學院。

        除了杭州萬科,21世紀經濟報道記者調查獲悉,如今萬科的養老業務已經在北京、廣州、深圳、重慶、青島、成都等多地開始嘗試建立社區養老模式,其進軍“銀色經濟”的決心由此可見一斑。

        值得一提的是,各地方分公司試行的養老模式都不盡相同。如萬科在青島打造的“萬科怡園公寓”,主要是面向活力長者的全租式養老項目。而北京的首個養老項目萬科·幸福家(竇店)社區養老中心模式,是在傳統住宅項目中拿出一幢樓來做養老。

        雖不盡相同,但都有一個共性,定位于養老社區,且以服務為核心。

        以服務為核心養老社區的打造是基于萬科長達8年的研究。毛大慶介紹,萬科曾參與調查2000多份問卷,無論是老人還是子女,超過95.6%的被訪人群都希望自己或自己的父母能在本社區或周邊解決自己的養老問題,而不是將老人孤立集中的生活在一起。

        劉肖也認為,中國未來養老的范式,至少從杭州來看,必將誕生于社區。根據杭州萬科基于杭州本地老人需求的調研亦顯示,70%以上的人希望和子女住在一個社區又不愿意住在一起。

        但毛大慶表示,國內的養老項目建設運營亦存在較明顯的發展失衡,即居家、社區養老舉步維艱,機構發展迅速?!斑@并不符合中國老人落地歸根的養老觀念?!泵髴c如是介紹。

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